中古マンションの選び方
目次
1. 中古マンションの価格を決める3要素
中古マンションは、「立地」「広さ」「築年数」でその価格がほぼ決まります。新築の場合設備の充実度は売りになりますが、中古の場合そこはあまり価格には反映されない傾向にあります。
この「立地」「広さ」「築年数」、それぞれどう捉えるか考えていきましょう。
まずは立地ですが、当然、最寄り駅から近いマンションは人気があり価格も高めです。立地は通勤や子供たちの通学を考えてエリアを決めることになりますが、立地優先にすると当然購入コストはあがります。
次に室内の広さですが、リノベーションすることで余計な間仕切り壁を取りはらい大きく使える可能性もありますので、新築マンションの広さと同じ感覚で判断しなくてもよいといえます。
最期に築年数ですが、耐久性はもちろん、マンションの構造も絡んでくるので、築古のマンションを購入する場合にはマンションリノベに精通したプロに相談する必要があります。
2. ハザードマップを確認しよう
2019年は台風の当たり年で、都内でも大きな水害が発生しました。河川に近いエリアは水害の危険が高く、浸水しない高層階に住んでいてもエレベータが使えなくなると相当な不便を強いられることになります。マンションを購入する際には、国土交通省のハザードマップでどのような危険が想定されるエリアに建っているのかを確認しておきましょう。
3. 築古のマンションは大丈夫？
築古マンションで、一番に気にしなければならないのは「耐震」です。昭和５６年６月以降に着工した物件を新耐震基準といいます。この新耐震基準のマンションであれば、リスクは気にすることはないと言ってよいでしょう。
昭和４０年代・５０年代のマンションだとスラブ下配管というのが一般的です。下層階の天井裏の部分に配管が通っているので、下層階の方の協力を得ないと配管が交換できません。
そのため、メンテナンスが行き届かなくなりがちで、漏水のリスクが高くなります。
また古いマンションだと、天井高が低かったり、柱や梁が出っ張っていたりと、構造上のマイナスポイントがある場合があります。このような物件だと、好きな位置に水まわりを変更したり、天井高をあげたりすることが難しくなります。
このあたりは一般の方ではなかなか判断が難しいところです。そうした築古マンションの購入を検討されている方は、わたしたちToivoに一度ご相談いただければと思います。
4. 予算内のバランスを考える
いずれにしても、中古マンションを購入してリノベーションするのであれば、全体の予算に対してマンションの購入にいくらまで割けるのかを考えないといけません。立地や広さだけでマンションを選んでしまうと、予算が限られてしまい思ったようなリノベーションができず、暮らしの質を下げてしまう可能性が高いといえます。
駅からは近いけれど快適な暮らしができないのであれば、本末転倒な結果になってしまいます。ライフプランを立て、資金計画を立てて、どういう暮らしを実現したいのかを、ぜひご家族で話し合ってみてください。
5. 管理が行き届いているか確認しよう
中古マンションの購入を検討する際には、管理組合から修繕計画を見せてもらい、修繕の内容や時期、費用を確認しておくとよいでしょう。外壁や給排水、電気、ガス、水道などに不具合がないようメンテナンスを実施することが、快適な生活を長期にわたって保つためには必須です。
また、修繕積立金の現状の金額を確認するだけでなく、過去の金額の変化も確認しておくと、今後大規模な修繕があった場合に修繕積立金が増える可能性を予測することができます。
こうした確認をしなくとも、共用部分がきれいに清掃されていないようなマンションは管理の意識が低い可能性が高いので注意が必要です。
6. プロと探すのが一番
このように中古マンションの購入には考えないといけないことが多く、はじめての方にはなかなかハードルが高い作業だといえます。基礎知識なしに不動産屋さんをまわってしまうと高い物件を買わされてしまい、リノベーションにまでお金をまわせないといったことにもなりかねません。中古マンションを購入しリノベーションすることを検討される場合は、ぜひToivoにご相談ください。マンションリノベに適した物件探しからお手伝いさせていただきます。